subprime, mutuo

Prestito immobiliare che, nel contesto finanziario statunitense, viene concesso al prenditore che non può godere delle condizioni migliori, quelle riservate alla clientela primaria. È un prestito che comporta un elevato rischio per il creditore perché il soggetto a cui viene concesso è caratterizzato da una limitata capacità di rimborsare puntualmente quanto ricevuto. Il prefisso sub- fa proprio riferimento alla condizione non ideale (prime), in merito al maggior grado di rischio implicito nel suddetto rapporto creditizio. Il mutuatario ha un passato contraddistinto da rate scadute non rimborsate, procedimenti di espropriazione forzata o bancarotta, elevata probabilità di default, misurata, ad esempio, da un punteggio FICO (Fair Isaac and COmpany) pari o inferiore a 620. A fronte del maggior rischio, il mutuo s. è gravato da un tasso d’interesse più elevato e da maggiori oneri. Nella categoria è possibile ricomprendere varie tipologie di mutui ipotecari tra cui: quelli che prevedono un tasso fisso particolarmente basso per i primi due o tre anni, dopodiché il piano di ammortamento viene ricalcolato con un tasso di interesse variabile più elevato; oppure i mutui pick-a-payment, che consentono ai mutuatari di scegliere una forma di pagamento mensile flessibile, in linea con le loro esigenze. Caratteristica comune a tutte le forme di mutuo s.è quella di far perno su aspettative di continua crescita del valore dell’immobile. Qualora la rata risulti eccessivamente onerosa vi è la possibilità, in ultima istanza, di vendere la residenza o di consegnarla all’erogatore del prestito. La ratio sottostante ai mutui s.è quella di ampliare l’accesso al credito ipotecario a una vasta platea di persone che tradizionalmente ne rimarrebbero esclusi. Lo sviluppo del mercato dei mutui s.è stato incentivato dalla concomitanza di diversi fattori. Per gli intermediari, la spinta a elargire mutui a prenditori sempre più rischiosi è stata favorita da: vari interventi legislativi che, fin dal 1977, hanno generato un ampliamento delle tipologie di prestatori; elevata liquidità, derivante dall’avvio nel 2001 di una politica monetaria espansiva della Federal reserve; possibilità di trasferire il connesso rischio di credito sul mercato finanziario, tramite operazioni di cartolarizzazione e prodotti finanziari strutturati. La cessione del rischio apportava nuova liquidità utilizzabile per concedere nuovi mutui. Per i mutuatari hanno agito sia le condizioni più favorevoli di accesso al credito sia il valore crescente degli immobili e le attese di realizzare un investimento vantaggioso. La degenerazione del mercato, in concomitanza con l’inversione della politica monetaria e lo scoppio della bolla immobiliare, ha aumentato la morosità e l’insolvenza dei mutui s.innescando, nel 2007, una crisi finanziaria senza precedenti.