Condominio negli edifici
Diritto di proprietà comune a più persone, comproprietà, con riferimento soprattutto agli edifici. Il condominio degli edifici è regolato dalle norme degli artt. 1117 ss. c.c. Sua caratteristica è l’esistenza, accanto alla proprietà spettante singolarmente a ciascuno sul proprio piano o sulla propria porzione di pian, di una comunione forzosa di tutti i condòmini sopra alcune parti comuni dell’edificio, quali il suolo, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, le scale, i cortili, ecc. Tale comunione non ammette divisione né rinunzia da parte del condomino che voglia così sottrarsi alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni. La partecipazione alle spese è proporzionale al valore della quota di piena proprietà del singolo condomino. Essa vale a determinare i poteri di questo circa l’amministrazione e il carico delle spese necessarie, la cui ripartizione è però proporzionale all’uso, quando si tratti di spese di manutenzione o conservazione relative a parti destinate in modo diverso all’uso dei singoli condòmini. Per quanto riguarda le innovazioni i condòmini, con la maggioranza qualificata prevista nel quinto comma dell’art. 1136 c.c., possono disporre quelle dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino. Quando si tratti di innovazione gravosa o voluttuaria, che consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, la spesa relativa non grava sui condòmini che non intendono trarne vantaggio. Se non è possibile l’utilizzazione separata, l’innovazione non è consentita, a meno che la maggioranza non sopporti anche le spese dei condòmini dissenzienti. Al proprietario dell’ultimo piano spetta un diritto particolare, quello di sopraelevazione, salva una particolare indennità dovuta agli altri condòmini. L’organizzazione interna del condominio è basata sull’assemblea dei condòmini, che deve nominare un amministratore quando i condòmini siano più di quattro. Se essi sono più di dieci è necessaria, inoltre, la formazione di uno speciale regolamento contenente le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese. Rilevanti modifiche al regime del condominio sono state previste dall’art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392 (v. Locazione), secondo il quale il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Il conduttore, inoltre, ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, nelle deliberazioni relative a modifiche degli altri servizi comuni.
Voci correlate
Approfondimenti di attualità
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