SUPERFICIE
SUPERFICIE
. Diritto. - Il concetto di diritto di superficie nacque come rimedio al principio della proprietà romana, per cui apparteneva necessariamente (ratione naturali) al fondo ciò che si aggiungeva e s'incorporava nel fondo stesso: quindi, anche l'edificio. Sui terreni dello stato e delle città, prima, dei privati, poi, s'introdusse l'uso di concedere di fabbricare e di godere a tempo o in perpetuo dell'edificio mercé un corrispettivo annuo (pensio; o, dal solum concesso, solarium). Proprietario della superficies, cioè dell'edificio, era il proprietario del suolo, il superficiario era un conductor soli: il rapporto era un rapporto di locatio-conductio. A più intensa protezione di questo speciale rapporto, che poteva durare in perpetuum, finché fosse corrisposto annualmente il solarium, il pretore concesse un interdetto per mantenere il superficiario nel godimento (frui ex lege locationis): è dubbio se concedesse anche, causa cognita, un'azione modellata sulla rei vindicatio, come risulterebbe dal fr. 1, pr., in Dig., XLIII, 18, de superf. Nel diritto giustinianeo la superficie è nettamente configurata come un diritto reale, e al superficiario sono concessi i rimedî giuridici accordati al proprietario e gl'interdetti possessorî. Il diritto del superficiario è anche più assoluto di quello dell'enfiteuta. Il solarium è corrisposto annualmente, se la superficie ha origine da una locazione; ma può avere origine da una vendita o da una donazione. La superficie non cessa per decadenza, come può invece cessare l'enfiteusi.
Per influenza del diritto intermedio la costruzione sul suolo altrui nel diritto italiano non accede necessariamente al suolo e non appartiene quindi necessariamente al proprietario del suolo stesso; vi ha, al riguardo, una semplice presunzione, che può essere vinta dalla prova contraria (art. 448 cod. civ.): la proprietà può essere divisa per piani orizzontali. Per ciò, e per il silenzio del codice sull'istituto si disputa se esista nell'ordinamento giuridico italiano il diritto di superficie. Alcuni lo negano, sostenendo che, venuto meno il bisogno di configurare la superficie come ius in re aliena, si avrebbero due proprietà separate, una proprietà dell'edificio e una proprietà del suolo. Altri sostiene che si abbia qui un rapporto complesso, in cui, accanto alla proprietà dell'edificio, sta un diritto reale di servitù a favore del proprietario dell'edificio stesso, che obbliga il proprietario del suolo a sopportare il peso dell'edificio altrui. Rapporto complesso, d'importanza non meramente teorica ma anche pratica, specialmente per le costruzioni che vengono concesse ai privati su suolo pubblico; rapporto complesso, che giova a definire il diritto spettante ai concessionarî di ferrovie per i binarî impiantati sulle strade pubbliche, ai privati su tombe e monumenti nei cimiteri, ai proprietarî e concessionarî di palchi in teatro, ecc.
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