MULTIPROPRIETÀ

MULTIPROPRIETÀ

Termine con cui si designa una nuova forma di proprietà immobiliare, il cui godimento viene suddiviso tra vari proprietari di uno stesso immobile, in quote annuali proporzionali alla quota di proprietà, e diffusa come prassi contrattuale nelle zone turistiche. Ha conosciuto un certo sviluppo in Italia a partire dagli anni Settanta. In particolare, la m. è costituita dall'alienazione di una medesima frazione di un complesso residenziale a più soggetti separati, a ciascuno dei quali è attribuito il diritto di godimento perpetuo e trasmissibile di quella frazione in modo esclusivo. Particolare aspetto della m. è che tale frazione di proprietà viene tradotta in una proporzionale frazione di godimento nel corso di un anno solare. Il multiproprietario è, quindi, titolare di una quota dell'intero complesso, per un determinato periodo dell'anno, che resta prefissato per tutti gli anni successivi, senza termine di scadenza, e gode a turno con gli altri multiproprietari della frazione della medesima unità immobiliare, sulla quale ricade un duplice vincolo permanente: di destinazione turistico-residenziale e d'indivisibilità.

Altri vincoli derivano dal regolamento - definito di comunione, preventivamente redatto dal venditore, in genere una società immobiliare, e allegato all'atto dell'acquisto - che disciplina i rapporti tra i singoli multiproprietari del medesimo appartamento circa i turni, le spese, ecc.; altri ancora da un regolamento di condominio che, invece, disciplina i diritti e gli obblighi concernenti le parti comuni del complesso residenziale, i locali adibiti all'uso o ai servizi comuni (per es. la portineria, gli uffici amministrativi, il bar, il ristorante, ecc.) e le infrastrutture (per es. le aree di parcheggio, la rete viaria privata, ecc.). Tra questi vincoli, oltre ai limiti al potere di godimento e di disposizione già evidenziati, si pone quello della sottrazione dell'amministrazione dell'appartamento al multiproprietario, amministrazione che viene affidata a un ''incaricato'' oppure a una società di gestione.

Fenomeno emergente e di rottura degli schemi normativi tradizionali, spesso non più sufficienti a ricomprendere le numerose forme della realtà economica attuale, la m. sembra superare la tradizionale distinzione dei diritti patrimoniali in diritti reali e diritti di credito, accentuando così la difficoltà a pervenire a un concetto unitario del diritto di proprietà.

Non regolata nel nostro ordinamento legislativo, la m. è stata rifiutata da alcuni giuristi in quanto contrastante con i principi inderogabili contenuti nell'art. 1111 c.c. (in opposizione, quindi, al numerus clausus dei diritti reali); da altri, invece, è stata variamente classificata nelle loro ipotesi ricostruttive nel tentativo di evincere una regolamentazione del fenomeno.

Secondo le varie ipotesi avanzate nella dottrina la m. è stata, quindi, configurata come: a) una nuova specie di comunione, caratterizzata dalla turnarietà dell'uso e, perciò, definita ''proprietà turnaria''; b) un ''condominio atipico'' che garantirebbe, rispetto alla comunione ordinaria, maggiore stabilità e migliore regolamentazione della m.; c) un diritto reale ''atipico'', nel quale si riscontrerebbero le caratteristiche proprie della comunione, dell'usufrutto, del rapporto di locazione e del condominio; d) un diritto personale di godimento; una proprietà temporanea per la coesistenza di due proprietà, una a termine iniziale, l'altra a termine finale; e) una ''proprietà intermittente'', costituita dal sorgere e dall'estinguersi in modo continuo di un diritto di proprietà, creatrice, quindi, di un numero infinito di proprietà temporanee e continue nel tempo; f) una coesistenza di una pluralità di proprietà aventi per oggetto la medesima res, materialmente intesa, ma beni diversi dal punto di vista giuridico, cioè una ''proprietà esclusiva'' su un bene definito con il ricorso all'elemento spaziale e temporale.

Tuttavia, malgrado la considerazione della m. come situazione atipica che riposa sulla mancanza di una sua regolamentazione, è possibile procedere a un'enucleazione di essa in termini di proprietà ''trasferenda'' richiamandosi alle disposizioni in materia di vendite a termine e costruzione, mentre la disciplina applicabile ai rapporti fra i multiproprietari può essere ricavata, in via analogica, dalle norme riguardanti i rapporti di vicinato e da quelle relative al condominio negli edifici.

Accanto alla m. immobiliare vanno rilevate altre figure che presentano un differente grado di diffusione e di sviluppo commerciale: la m. azionaria e la m. alberghiera. La prima che, pur nella varietà delle sue forme, ha alla base moduli organizzativi a schema societario (società-consorzio), non comporta l'acquisto di un bene immobile ma quello della qualità di socio e, conseguentemente, il suo assoggettamento alle vicende sociali e ai rischi a essa connessi; la seconda, invece, è caratterizzata dal fatto che l'unità immobiliare, oggetto del godimento turnario, è ricompresa in un complesso alberghiero. Va rilevato come nel caso della m. alberghiera non si possa parlare di diritto reale sul bene quanto piuttosto di diritto di credito per una data prestazione, avente per oggetto la concessione in godimento di un bene che resta sempre, però, in proprietà del concedente.

Bibl.: P. C. Caparelli, P. Silvestro, Multiproprietà, in Dizionario di diritto privato, I, Diritto civile, a cura di N. Irti, Milano 1980, pp. 573 ss.; G. Alpa, La multiproprietà nell'esperienza italiana, in La multiproprietà. Aspetti giuridici della proprietà turnaria e della proprietà turistico-alberghiera, a cura di G. Alpa, Bologna 1983; M. Confortini, La multiproprietà, I, Padova 1983; O. Calliano, voce Multiproprietà, in Novissimo Digesto Italiano, Appendice, v, Torino 1984, pp. 155 ss.; U. Morello, Multiproprietà e autonomia privata, Milano 1984; G. Caselli, La multiproprietà. Problemi giuridici, ivi 1984; A. M. Drudi, Multiproprietà, in Contratto e impresa, 1985, pp. 238 ss.; M. Petrone, La multiproprietà. Individuazione dell'oggetto e schemi reali tipici, Milano 1985; D. De Martini, Proprietà e disponibilità dei beni negli investimenti comuni, nel leasing, nella multiproprietà, Padova 1988; M. Confortini, voce Multiproprietà, in Enciclopedia Giuridica, xx, Roma 1990.