La servitù di parcheggio

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La servitù di parcheggio

La legislazione urbanistica, così come il contenzioso rilevabile in sede civile, mostrano che la disponibilità di aree destinate a sosta di autoveicoli rappresenta un tema intorno al quale gravitano oggi non solo istanze di natura pubblicistica, volte alla migliore pianificazione degli spazi abitati, ma altresì interessi privati stabilmente diffusi nel tessuto sociale ed economico. Di qui l’attualità della questione circa la qualificazione giuridica di tale facoltà d’uso della ricchezza immobiliare. Il contributo passa in rassegna gli arresti giurisprudenziali che, attualmente, escludono la realitas del diritto al parcheggio, e, in particolare, la sua sussumibilità nel modello della servitù prediale. La soluzione, recentemente ribadita dalla Corte di cassazione, sollecita alcune riflessioni sulla tecnica interpretativa del dettato codicistico e, per altro verso, sui limiti che l’autonomia dei privati incontra nel settore del diritto dei beni.

La ricognizione

Non si dubita che il parcheggio di autovetture rientri nel novero dei poteri di godimento astrattamente riconoscibili al proprietario di un fondo. Minori certezze si hanno invece sulla veste giuridica che tale facoltà d’uso della ricchezza immobiliare possa assumere allorché esercitata da soggetti diversi dal dominus, in virtù di uno specifico accordo intercorso con quest’ultimo, ovvero in via meramente fattuale. Controversa, in particolare, è la compatibilità del diritto di parcheggio con il modello della servitù prediale.

1.1 La predialità delle servitù

Con immagine plasticamente incentrata sulla dimensione economica del fenomeno, il codice civile descrive la servitù come un «peso» imposto sopra un fondo a vantaggio di un altro fondo, per un’utilità che può consistere anche nella maggiore comodità o amenità dell’immobile, ovvero inerire alla destinazione industriale dello stesso (artt. 1027 e 1028 c.c.).

Emerge così il fondamentale connotato della predialità, da intendersi nel senso che i poteri esercitati sul fondo servente devono rivolgersi a oggettivo beneficio del fondo dominante, e non già alla soddisfazione di un interesse meramente personale del suo titolare¹. A differenza degli altri diritti reali, puntualmente definiti negli elementi tipici dalle norme del codice civile, il modello legale della servitù risulta pertanto contenutisticamente flessibile, in grado di veicolare un’ampia gamma di facoltà di godimento degli immobili, affermatesi in via fattuale nella prassi o puntualmente articolate secondo la volontà dei privati².

Tale libertà di forme deve comunque esplicarsi entro i limiti dell’utilitas fundi: i consociati possono quindi conformare il contenuto del diritto secondo le mutevoli esigenze emergenti nel contesto dei rapporti sociali ed economici, ma il loro agire negoziale risulta pur sempre vincolato al necessario rispetto del rapporto di servizio fondiario, che, funzionalmente, assume un ruolo di “filtro” tra situazioni reali e mere situazioni personali di godimento. Rimangono infatti estranei al tipo legale quei diritti sui beni costituiti ad esclusivo vantaggio di particolari soggetti (persone fisiche o giuridiche), senza alcun oggettivo collegamento tra le res. Si parla, in questi casi, di servitù personali,o irregolari³, e, a prescindere dall’astratta configurabilità di un diritto d’uso (art. 1021 c.c.), la disciplina ad esse applicabile è quella che regola il rapporto obbligatorio tra concedente e beneficiario⁴.

1.2 La predialità della servitù di parcheggio

È in questo quadro che si colloca la questione concernente la qualificazione giuridica della facoltà di parcheggio su terreni altrui. Tema, questo, che da ormai più di un decennio viene risolto dalla giurisprudenza di legittimità escludendo la configurabilità di una servitù prediale, in base alla massima per cui «la mera commoditas di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi dell’utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari»⁵.

Simile scelta interpretativa, è evidente, sottende rilevantissime implicazioni pratiche, se è vero che solo le servitù prediali sono capaci, quali iura in re aliena, di circolare con il bene su cui insistono, risultando opponibili nei confronti di successivi titolari dello stesso; di essere oggetto di tutela confessoria e possessoria; nonché, quando il loro esercizio è «apparente» – e cioè caratterizzato da «opere visibili e permanenti» (art. 1061 c.c.) – di essere acquisite attraverso l’istituto dell’usucapione⁶. Merita, pertanto, focalizzare l’analisi sull’iter argomentativo attualmente dominante in tema di parcheggio di autovetture, frutto di un mutamento di indirizzo rispetto alle posizioni accreditatesi tra la fine del secolo scorso e i primi anni del duemila.

2 La focalizzazione

In passato, la Suprema Corte, senza dar conto di particolari ragioni ostative, ha non di rado riscontrato nel diritto di parcheggio il presupposto dell’utilitas fundi: esplicitamente, allorché ne è stata dichiarata l’acquisibilità per usucapione⁷; implicitamente, ove il rigetto di analoga domanda è dipeso non già dall’assoluta assenza di realitas, quanto piuttosto da un concreto esercizio di tale facoltà ritenuto privo dei connotati dell’apparenza⁸.

Diversamente, l’argomentazione giurisprudenziale oggi prevalente esclude tout court che la disponibilità di spazi di sosta su aree di proprietà altrui presenti gli estremi dell’utilità reale, dovendosi invece considerare come un mero vantaggio personale di cui beneficiano specifici individui⁹.

Si è andata su queste basi consolidando la regola per cui il parcheggio su fondo altrui non sia riconducibile al contenuto della servitù prediale, rispetto alla quale difetterebbe di qualsiasi possibile rilievo petitorio e possessorio¹⁰. Si esclude, in particolare, che tale forma d’uso dei terreni, a prescindere dalle modalità (apparenti o meno) di esercizio, possa essere acquista per usucapione¹¹, ovvero tutelata attraverso l’azione di reintegrazione¹², essendo entrambi questi istituti inscindibilmente connessi all’esercizio di un potere corrispondente a uno dei tipi di diritti reali riconosciuti dal sistema¹³.

Ultimo approdo di questo itinerario giurisprudenziale è rappresentato dalla pronuncia con cui la Corte di cassazione ha dichiarato la nullità «per impossibilità dell’oggetto» della clausola contrattuale che riconosca l’esistenza di una preesistente «servitù di parcheggio», o che comunque la costituisca, anche a favore di un terzo¹⁴. Come meglio si dirà, rispetto ai precedenti arresti, tale sentenza si caratterizza per un passaggio ulteriore: essa, infatti, non si limita a negare la sussumibilità della sosta di autoveicoli nel modello legale di diritto reale, ma pone in dubbio la stessa validità del patto costitutivo di una situazione di godimento dei beni qualificata dalle parti come «servitù di parcheggio».

3 I profili problematici

L’orientamento giurisprudenziale accreditatosi negli ultimi anni non ha mancato di sollevare rilievi critici, che interessano eterogenei aspetti della vicenda: dall’interpretazione dell’elemento codicistico dell’utilitas, a profili sistematici concernenti lo spazio riconosciuto ai privati nella definizione delle proprie competenze sui beni. Tutti profili che meritano di essere in questa sede richiamati per la loro potenziale influenza sui futuri sviluppi della materia.

3.1 Sulla realitas della servitù di parcheggio

Un primo ordine di rilievi prende le mosse dall’assolutezza con cui la più recente giurisprudenza esclude che la facoltà di parcheggio possa mai produrre una qualche utilità fondiaria.

A ben vedere, sia che il parametro dell’utilitas venga inteso come elemento capace di incrementare il valore di mercato del fondo dominante, sia che, come appare maggiormente accreditato, l’attenzione debba rivolgersi alla «migliore utilizzazione» della res (e quindi al suo valore d’uso)¹⁵, non pare legittimo escludere che tale condizione possa in concreto ricorrere allorché un immobile, specie se a destinazione abitativa, benefici di uno spazio adibito a sosta di autovetture¹⁶.

Quanto affermato risulta chiaro se si accetta l’idea del rapporto non necessariamente dicotomico, e reciprocamente escludente, tra utilitas per il fondo dominante e beneficio personale del suo proprietario¹⁷. Se è infatti vero che per l’interprete è spesso assai arduo isolare un’utilità che ricada puramente e semplicemente a vantaggio della res, e non dei titolari di un particolare diritto di godimento sulla stessa, merita osservare che ciò che la legge prescrive (artt. 1027 e 1028 c.c.) è che il peso rappresentato dalla servitù si riverberi anche (e non esclusivamente) a favore del fondo dominante.

Ebbene, nel caso della facoltà di parcheggio sussistono indici normativi di indiscutibile pregio a sostegno della sua realitas, come oggettiva inerenza (anche) al bene. A riprova di ciò, pare sufficiente ricordare in questa sede le disposizioni della legislazione urbanistica dalle quali emerge nitidamente il vincolo reale che sovente viene ad instaurarsi tra l’immobile ad uso abitativo e le aree destinate alla sosta di autoveicoli.

Si pensi, in tal senso, alle prescrizioni edilizie che impongono quote minime di metrature necessariamente riservate a parcheggio come condizioni per l’edificazione di nuove abitazioni (v. art. 41 sexies l. 17.8.1942, n. 1150); ovvero alla disciplina del vincolo pertinenziale, che oggi – pure a fronte di interventi di riforma tendenti a promuovere le contrattazioni – consente sì la cessione separata del posto auto rispetto alla proprietà dell’immobile, ma solo a condizione che il parcheggio trasferito sia contestualmente destinato a pertinenza di altra unità abitativa sita nello stesso comune (v. art. 9, co. 5, l. 24.3.1989, n. 122, per come modificato dal d.l. 9.2.2012, n. 5)¹⁸.

Elementi, questi, che indubbiamente inquadrano la disponibilità di un parcheggio come oggettivo vantaggio di un immobile, secondo un apprezzamento che non dovrebbe mutare allorché tale utilità consegua alla costituzione, a favore dello stesso, di un diritto di servitù.

3.2 Sulla servitù “irregolare” di parcheggio

Di là della possibilità di sussumere la facoltà di parcheggio nell’ambito della servitù prediale, il più recente indirizzo della giurisprudenza investe altresì il diverso, e, per certi aspetti, più ampio, tema dello spazio operativo riconosciuto all’autonomia dei privati nel settore del diritto dei beni. Merita in particolare attenzione la già richiamata pronuncia con la quale la Cassazione ha dichiarato nulla per «impossibilità dell’oggetto» una clausola contrattuale costitutiva di una «servitù di parcheggio»¹⁹. Non potendosi dubitare che tale ultimo riferimento vada inteso nel senso di un’impossibilità giuridica della prestazione, la soluzione ermeneutica cui i Giudici sono da ultimo pervenuti sollecita alcune osservazioni che travalicano i confini del caso concretamente esaminato.

Ed infatti, pur rimanendo rigorosamente all’interno del raggio d’azione che la tradizione assegna ai privati nel campo dei diritti sui beni, risulta consolidata massima giurisprudenziale quella per cui «in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., è consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicità dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori»²⁰. A prescindere dalle contingenti ragioni che, nel caso di recente esaminato, possono aver influenzato la decisione della Corte²¹, sembra auspicabile, guardando al futuro, il (ri)affermarsi dell’opzione interpretativa capace di salvaguardare le scelte compiute dai consociati, secondo autonomia, in relazione alle proprie competenze sui beni. In particolare, anche in virtù di una basilare istanza di conservazione degli effetti negoziali, si dovrebbe mantenere fermo il principio per cui la costituzione di un diritto di godimento, quando pure non coincidente con gli iura in re aliena previsti dal legislatore, possa comunque spiegare validi effetti nel rapporto tra concedente e beneficiario.

A ben vedere, proprio allorché si escluda a priori che la sosta di autovetture sia idonea ad arrecare un’utilitas reale, la clausola istitutiva di una «servitù di parcheggio» (specie allorché priva di specifici richiami alla predialità) potrebbe veder conservati i propri effetti attraverso una semplice (ri)qualificazione del diritto entro i confini di una servitù meramente “irregolare”, ben nota al diritto giurisprudenziale, e pienamente valida ed efficace (quantomeno) tra le parti del rapporto contrattuale²².

3.3 Sul ruolo dell’autonomia privata (cenni comparativi)

La percorribilità di soluzioni interpretative maggiormente aperte al ruolo dell’autonomia privata appare del resto avvalorata dall’analisi comparatistica, e non solo per il riscontro, che pure è assai rilevante, di come sia costante, in Europa, il riconoscimento della realità della servitù di parcheggio²³.

Forse ancor più significativo è dar conto di un’esperienza come quella francese, ove la giurisprudenza è di recente giunta a configurare, pur in assenza di alcun intervento legislativo, un nuovo «diritto reale di godimento speciale»²⁴. Tale figura, che la Cassation esplicitamente ricostruisce come ordinaria manifestazione dell’autonomia dei privati, si caratterizza come fattispecie “aperta” – non dissimile, nella sostanza, dal modello delle servitù irregolari – e pertanto idonea a veicolare, a favore di particolari soggetti, una gamma potenzialmente indefinita di facoltà d’uso dei beni²⁵.

Simili orientamenti inducono a chiedersi se non possa auspicarsi, anche in Italia, un mutamento rispetto all’orientamento da ultimo emerso proprio sul tema della servitù di parcheggio, in modo da poter conferire maggiore spazio alla conformazione secondo autonomia delle situazioni di godimento della ricchezza immobiliare, anche a prescindere dal rispetto delle (apparentemente) rigide maglie dell’utilità prediale²⁶.

¹ Senza pretesa d’esaustività, v. Barassi, L., I diritti reali limitati, in particolare l’usufrutto e le servitù, Milano, 1937, 129 ss.; e sotto la vigenza dell’odierno codice civile, Branca, G., Servitù prediali (Art. 1027-1099), in Comm. c.c. Scialoja-Branca, VI ed., Bologna-Roma, 1987, 18.

² Vitucci, P., Utilità e interesse nelle servitù prediali. La costituzione convenzionale di servitù, Milano, 1974; già prima, per un’efficace immagine, Barbero, D., Tipicità, predialità e indivisibilità nel problema dell’identificazione delle servitù, in Foro pad., 1957, I, 1043, ove la servitù è vista come uno «stampo» nel quale «si può collocare a scelta degli interessati un contenuto molto vario».

³ Per tutti, Santoro-Passarelli, F., I diritti di uso limitato, in Riv. it. sc. giur., 1927, 101 ss.; Nicolò, R., Servitù personali, in N. D. I., XII, Torino, 1940, 184 ss.

⁴ Cfr. Luminoso, A., Diritti personali di godimento, in Enc. giur. Treccani, Roma, 1989; Comporti, M., Le servitù prediali, in Tratt. Rescigno, VIII, II ed., Torino, 2002, 193.

⁵ A partire da Cass., 28.4.2004, n. 8137.

⁶ In generale, sul valore della distinzione tra diritti reali e personali di godimento, v. ex multis Guarneri, A., Diritti reali e dirittidi credito, in Tratt. Gambaro-Morello, I,Milano, 2008, 53 ss.

⁷ Cass., 26.6.2001, n. 8737.

⁸ Cass., 23.3.1995, n. 3370, la quale ha escluso che un’apertura munita di cancello nel muro di recinzione di un fondo fosse opera visibile e permanente destinata all’esercizio della facoltà di parcheggio.

⁹ Cass., 28.4.2004, n. 8137.

¹⁰ Tra le ultime, v. Cass., 7.3.2013, n. 5769.

¹¹ Cfr. Cass., 22.9.2009, n. 20409.

¹² Cass., 13.9.2012, n. 15334; Cass., 21.1.2009, n. 1551.

¹³ Sullo statuto del «diritto reale», quale particolare «voce del vocabolario del legislatore», v. l’ampia e documentata indagine di Belfiore, A., Interpretazione e dommatica nella teoria dei diritti reali, Milano, 1979, 3 ss.

¹⁴ Cass., 6.11.2014, n. 23708.

¹⁵ Tra gli altri, Triola, R., Delle servitù prediali. Art. 1028, in Comm. cc. Gabrielli, Torino, 2012, 753 s.; Bigliazzi Geri, L.Breccia, U.Busnelli, F.D.Natoli, U., Diritto civile, II, Diritti reali, Torino, 1999 (rist.), 243.

¹⁶ Per questi rilievi, v. tra gli altri, Musolino, G., Il parcheggio fra servitù prediale, servitù irregolare e servitù personale (diritto di uso), in Riv. not., 2012, 1137; Esposito, F., Considerazioni sull’ammissibilità della servitù di parcheggio, in Nuova giur. civ. comm., 2010, I, 286.

¹⁷ Sul rapporto tra l’oggettiva utilità apportata dalla servitù al fondo dominante e il vantaggio parallelamente arrecato alla persona del proprietario, v. già i rilievi di Bensa, P.E., Delle servitù prediali, Siena, 1899, 35 s.; e poi Branca, G., Servitù prediali (Art. 1027-1099), cit., 21.

¹⁸ L’originaria formulazione dell’art. 9, co. 5, l. n. 122/1989 prevedeva la radicale nullità degli atti di cessione dei posti auto in spregio al vincolo pertinenziale istituito ex lege.

¹⁹ Cass. n. 23708/2014, cit.

²⁰ Tra le ultime, Cass., 9.10.2014, n. 21356; Cass., 11.2.2014, n. 3091; Cass., 4.2.2010, n. 2651; e prima, Cass., 29.8.1991, n. 9232.

²¹ Plaia, A., Il contratto costitutivo di una “servitù irregolare” di parcheggio è nullo per impossibilità dell’oggetto: considerazioni a margine di una decisione oscura, in Dir. civ. cont., 10.11.2014, 6, suppone possa aver rilevato l’impossibilità per la Cassazione di attivare d’ufficio la conversione della clausola giudicata nulla.

²² V. Palermo, A., Tipicità dei diritti reali: diritto d’uso e cc.dd. servitù irregolari, in Giust. civ., 1967, I, 231 ss.; e più di recente, Musolino, G., Le servitù irregolari (l’autonomia negoziale e la questione della tipicità dei diritti reali), in Riv. not., 2010, 1518 ss.

²³ Per gli essenziali riferimenti, v. Bona, C., Per la servitù di parcheggio, in Foro it., 2015, I, 501.

²⁴ Il modello, cui esplicitamente la Cassation si è ispirata, è quello del droit réel de jouissance spéciale, tratteggiato nel progetto di riforma del codice civile francese promosso dall’Association Henri Capitant:«Le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un ou plusieurs droits réels conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un ou de plusieurs de ses biens».

²⁵ Per una più dettagliata ricostruzione della vicenda, sia consentito rinviare a Mezzanotte, F., La conformazione negoziale delle situazioni di appartenenza, Napoli, 2015, 62 ss.

²⁶ Né mancano, anche con riguardo al caso specifico delle servitù, letture apparentemente idonee a fondare su basi normative un simile approccio evolutivo: v. di recente Palermo, G., Nemini res sua servit (servitù e vincoli atipici), in Nuova giur. civ. comm., 2011, II, 335 ss.; e in altra prospettiva, Fusaro, A., Il contributo della prassi al sistema vigente dei diritti reali, ibidem, 517 ss.