ESTIMO
ESTIMO (sostantivo tratto dal verbo estimare, dal lat. aestëmo "stimo")
L'estimo è quella disciplina che ha per oggetto la valutazione dei beni economici. Stimare significa attribuire un valore in relazione ai fini della stima: a seconda quindi dello scopo di quest'ultima diversi devono essere i criterî di valutazione. Così, per esempio, la valutazione di un bene può compiersi in base al prezzo di mercato; ovvero in base al costo (costo di produzione e costo di riproduzione, cioè costo effettivamente sostenuto per ottenere quel bene economico ovvero costo che l'imprenditore sosterrebbe per riprodurre in un determinato momento un certo bene economico); o anche in base alla capitalizzazione (cioè sconto al momento della stima) dei redditi che un bene è suscettibile di fornire. Altri criterî di valutazione sono poi: il costo o prezzo di surrogazione che rappresenta la spesa che un imprenditore dovrebbe sostenere per surrogare un determinato bene: esempio, il prezzo di un concime prodotto dall'azienda agraria, calcolato attraverso il costo che l'imprenditore sosterrebbe per surrogarlo qualora l'azienda non ne producesse; il prezzo o valore di trasformazione, cioè il valore che a un determinato bene attribuisce la trasformazione: esempio, il prezzo attribuito all'uva dalla trasformazione in vino.
L'estimo si suol distinguere in: rurale (agrario o forestale) e civile (o edilizio); e anche in ordinario e catastale. Nella tecnica estimativa particolare interesse ha la determinazione del valore dei beni fondiarî. Le condizioni che influiscono sul valore di questi beni, vengono classificate in estrinseche e intrinseche ai beni oggetto di stima. Sono estrinseche tutte quelle condizioni relative all'ambiente fisico (climatiche, igieniche, ecc.) ed economico-sociale della zona che comprende il bene oggetto di stima (demografiche, di mercato dei prodotti e dei mezzi di produzione, di viabilità, ecc.). Sono intrinseche quelle relative alla fertilità del fondo (natura fisica e chimica dei terreni, profondità, sottosuolo, giacitura, condizioni idrologiche, ecc.): agl'investimenti stabili (fabbricati, piantagioni legnose, opere di bonifica, d'irrigazione, ecc.); alla viabilità interna dell'azienda, all'ampiezza, forma e smembramento o meno del fondo e anche all'esistenza o meno di servitù. Tutte queste condizioni influiscono naturalmente non solo sulla produttività e quindi sul reddito del fondo, ma anche sulla maggiore o minore appetibilità del fondo da parte di eventuali compratori e quindi sul saggio di capitalizzazione che, a parità di reddito, il fondo viene a offrire.
Si distinguono diversi metodi di stima e precisamente: sintetica, detta anche diretta o empirica; indiretta, detta anche comparativa o relativa; analitica o razionale. La stima sintetica è quella che il perito compie attraverso una valutazione soggettiva di tutte le condizioni che influiscono sul valore di un determinato bene; la stima comparativa si compie eseguendo particolari confronti, semplici o complessi, fra le condizioni del bene di cui si vuol determinare il valore e le condizioni di altro bene analogo di cui si conosce il valore; la stima analitica, infine, mira alla determinazione, attraverso un'analisi di redditi, e di spese, del beneficio fondiario, cioè del reddito che va al proprietario fondiario come tale, e risale da questo reddito al valore, capitalizzandolo a un determinato saggio.
Non si comprende perché debbano considerarsi metodi differenti i due sistemi della stima sintetica e della stima indiretta. Anche nella prima lo stimatore finisce col fare, sia pure mentalmente, dei confronti con altri beni di cui conosce il valore e le condizioni che li eguagliano o li differenziano da quelli oggetto di stima. In sostanza quindi i metodi di stima possono discriminarsi in due grandi categorie: metodi di stima sintetica e metodi di stima analitica. Né si comprende perché la stima sintetica debba chiamarsi empirica e quella analitica razionale. In determinati casi è forse più razionale la stima sintetica che quella analitica.
Nella stima analitica l'analisi può compiersi in varie maniere, a seconda del sistema di conduzione su cui lo stimatore deve basarsi per determinare il reddito del proprietario. Se il fondo è, o si suppone, condotto col sistema dell'economia diretta, occorre detrarre dalla totale produzione lorda che il proprietario percepisce, tutta la somma di spese per acquisto di materiali e servigi fuori del fondo, per salarî e stipendî, per interessi di capitale agrario, per quote di ammortamento, manutenzione e assicurazione, per imposte e tasse, in modo che residui il reddito percepito dal proprietario fondiario come tale, non dal proprietario come assuntore dell'impresa (proprietario imprenditore). Se il sistema di conduzione è a colonia, si tratta di sottrarre dalla parte di prodotti dominicali le spese di parte dominicale, in modo che la differenza esprima il beneficio fondiario. Se la stima si fa in base al sistema di conduzione per affitto, dal canone di affitto bisogna sottrarre tutte quelle spese che gravano sul proprietario fondiario. Il valore del fondo con la stima analitica è offerto, quindi, dalla capitalizzazione del beneficio fondiario, ma questo reddito può variare naturalmente a seconda del procedimento colturale e dell'ordinamento impresso alla produzione. Ne consegue che a seconda della diversa organizzazione della produzione può variare il beneficio fondiario. Ma poiché la stima tende alla ricerca del presumibile valore di mercato, il beneficio fondiario da considerare deve essere quello normale, cioè corrispondente ai metodi ordinarî di far valere il fondo e agli ordinamenti prevalenti nella zona applicati da menti direttive di capacità media. Se poi il fondo si distacca dalle condizioni assunte come base della stima, il valore determinato si corregge con aggiunte o detrazioni.
Molto si è discusso sul criterio di stima basato sull'attitudine del fondo a fornire determinati redditi, o sull'attualità, cioè sui redditi che il fondo fornisce. Il sistema da seguire è quello indicato dall'ordinarietà che può coincidere con l'uno o con l'altro.
Nella determinazione del valore attraverso la capitalizzazione dei redditi, che implica la stima analitica, va tenuto presente che l'operazione che si compie è quella di sconto all'attualità dei redditi futuri. I redditi passati, perciò, possono servire solo come guida per la determinazione dei redditi futuri, e questa guida può essere più o meno attendibile a seconda che il periodo economico è meno o più dinamico. Così pure nella determinazione del reddito bisogna assumere produzioni e spese conguagliate, che si riferiscano cioè a un periodo decennale o dodecennale in modo da comprendervi tutte le variazioni dipendenti da avversità meteoriche o parassitarie. Il reddito così determinato viene capitalizzato a un saggio il quale si desume da quello degl'investimenti più sicuri e in genere dagli investimenti mobiliari garantiti dallo stato; e si alza o si abbassa in relazione a quelle specifiche condizioni del fondo che influiscono sulla sua appetibilità e che si chiamano comodi del fondo.
Alla stima analitica non sono state lesinate critiche. Si fa notare che in quegli ordinamenti in cui le spese di mano d'opera non sono esplicite - come ad esempio nella piccola proprietà coltivatrice - l'attribuire un salario, secondo le mercedi correnti, all'opera manuale del proprietario coltivatore e della sua famiglia può portare, in molti casi, a un beneficio fondiario nullo o anche negativo. Mentre è proprio nelle zone di piccola proprietà che, per l'amore e il valore tutt'affatto soggettivo che ha la terra, questa assume quotazioni elevatissime. Così pure allorché si tratta di diversi appezzamenti costituenti un unico fondo, la stima separata di questi implica la distribuzione o l'attribuzione di spese che nella realtà non sono o sono difficilmente discriminabili, in quanto si sostengono per tutto il complesso fondiario e può portare quindi a risultati più o meno divergenti dalla realtà. Si critica infine questo metodo di stima perché facendo ricorso al sistema ordinario di ordinamento agrario, in periodi di varie e intense trasformazioni fondiarie e colturali è difficile stabilire precisamente quale questo metodo ordinario effettivamente sia. Queste obiezioni, per quanto serie, non infirmano però la larga applicabilità e anche la razionalità del metodo analitico di stima, i risultati del quale in molti casi è bene siano confrontati con quelli della stima sintetica.
Diversi autori come l'Aereboe in Germania, il Laur in Svizzera, il Marenghi in Italia hanno proposto altri metodi sintetici di stima, fondati soprattutto sulla raccolta e l'elaborazione di una larga messe di dati statistici relativi ai prezzi di compra-vendita delle terre, o di dati contabili relativi al rendimento dell'agricoltura.
Dall'estimo ordinario va distinto l'estimo catastale. La tariffa catastale (v. catasto) esprime in moneta legale la rendita imponibile di un ettaro e si determina direttamente attraverso l'analisi estimativa per i comuni scelti per ciascun circolo censuario e indirettamente per gli altri, mediante scale di collegamento predisposte durante le perlustrazioni in campagna.
L'analisi estimativa implica la ricerca e la valutazione dei prodotti, nonché la determinazione delle spese, dalla cui differenza si ottiene la tariffa che dà appunto il reddito imponibile. Questo reddito imponibile differisce dal beneficio fondiario, di cui abbiamo più avanti discorso, in quanto il beneficio fondiario è un reddito netto d'imposte, che viene poi capitalizzato per risalire al valore del fondo, mentre il reddito imponibile è un reddito lordo di imposte in quanto deve costituire appunto la base per l'applicazione dei carichi tributarî.
Bibl.: A. Serpieri, Il metodo di stima dei ben fondiari, Firenze 1917; E. Marenghi, Lezioni di estimo, Milano 1925; O. Bordiga, La stima nella teoria e nella pratica, Portici 1927; V. Niccoli, Economia rurale, agrotimesia e computisteria agraria, Torino 1927; G. Borio, Primi elementi di economia e stima dei fondi agrario forestali, Torino 1930.