CONDOMINIO di case

CONDOMINIO di case (XI, p. 101)

Le disposizioni contenute negli articoli 562-564 del cod. civ., completate dagli articoli 673-681 e 546-559, apparvero insufficienti a disciplinare il condominio delle case. Tutta la materia è stata quindi disciplinata nuovamente dal decr. legge 15 gennaio 1934, n. 56, composto di 35 articoli, distribuiti in quattro capi, portante il titolo Disciplina dei rapporti di condominio sulle case, pubblicato nella Gazzetta ufficiale il 2 febbraio 1934, n. 27, convertito in legge, salvo leggerissime modificazioni, con la legge 10 gennaio 1935, n. 8. La Federazione nazionale fascista della proprietà edilizia ha poi pubblicato lo schema di regolamento-tipo di condominio, composto di 44 articoli, e i relativi moduli e tabelle, per tutto ciò che si attiene all'attuazione pratica della legge.

Il capo I della legge organica, portante il titolo Disposizioni generali, comprende gli articoli 1 a 15. Come legge speciale, in quanto regola l'intera materia del condominio, deroga alle disposizioni del codice cïvile, che siano con la medesima incompatibili. Nell'ordine gerarchico occupa, dopo il regolamento di condominio, legalmente approvato, il primo posto. Quando un fabbeicato o gruppo di fabbricati possa dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, ciascun edificio può dare luogo a un condominio separato. Trattandosi d'un condominio coatto, la necessità ne costituisce la condizione, ma, in pari tempo, il limite. La maggioranza dei condomini dell'intero fabbricato può disporne la separazione. Questa può essere disposta altresì dall'autorità giudiziaria, su istanza degl'interessati (art. 2): normalmente il giudice competente è il tribunale civile.

Gli articoli 3-6 della legge indicano, demonstrationis causa, quali sono le cose comuni accessorie in materia di condominio, distinguendo, secondo gl'insegnamenti della più autorevole dottrina, la comunione necessaria sottratta ad ogni divisione (art. 3), dalla comunione cosiddetta indispensabile, che è invece divisibile, se non importi "impedimento o limite al godimento di ciascun partecipante" (art. 6). L'art. 7, di carattere più teorico che pratico, disciplina la relazione tra il principale, diviso, e l'accessorio, comune, disponendo: "L'alienazione, l'ipoteca, il sequestro di un piano o frazione di piano si estendono di diritto alla quota delle parti comuni all'edificio ad esso piano relative". A questa soluzione erano già pervenute la dottrina e la giurisprudenza. I successivi articoli 8-9 trattano delle innovazioni, materia spinosa, per la difficoltà pratica di sceverare le modificazioni materiali, che, lasciando inalterata la cosa (art. 10), sono permesse ad ogni condomino uti singulus, dalle modificazioni sostanziali, che, alterandola, richiedono una rilevante maggioranza, non solo numerica, ma anche economica (art. 24). Il diritto di sopraelevare, riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano (art. 12), ha subito notevoli modificazioni, dipendenti da ragioni economiche ed estetiche. La colonna di aria, sovrastante all'ultimo piano, è comune, ma il titolare che voglia sopraelevare, deve corrispondere agli altri, un congruo indennizzo. Gli articoli 13 e 14 trattano delle spese necessarie o utili, secondo i principî che governano la comunione in generale. L'art. 15, che chiude il primo capo, risolve le questioni alle quali aveva dato luogo la demolizione totale o parziale dell'edificio diviso per piani, concedendo in particolare la prevalenza alla maggioranza, che voglia ricostruire l'edificio.

La parte nuova e originale della riforma legislativa è riposta nel capo II, portante il titolo Dell'amministrazione e rappresentanza del condomimio. Il condominio delle case, senza costituire una persona giuridica, ne subisce tuttavia la disciplina, per ciò che si attiene all'uso e godimento degli accessorî comuni, non al potere dispositivo del principale, che è diviso, e prende norma dalla teoria della proprietà in generale. Questo capo comprende gli articoli 16-26, che minutamente trattano della nomina dell'amministratore, talora obbligatoria (art. 16); dei poteri (articoli 17, 18), specie in ordine ai reclami (art. 19), alla rappresentanza (articoli 20-22), al regolamento di condominio (art. 23) e alla retribuzione. Gli articoli 25 e 26, d'interessante valore pratico, indicano il modo di stabilire il valore proporzionale dei singoli piani e definiscono l'efficacia obbligatoria delle deliberazioni dell'assemblea, legalmente prese.

Il capo III, intitolato Dei regolamenti di condominio, abbraccia gli articoli 27-31, e designa il modo di formazione della legge privata, regolatrice, nei rapporti interni degl'interessati, dei singoli diritti e doveri, che la volontà delle parti determina a complemento delle norme giuridiche. Il regolamento di condominio, legalmente formato e depositato, ha efficacia obbligatoria pure di fronte agli aventi causa a titolo particolare (art. 30), ma opera nel campo dispositivo, non nell'imperativo (art. 31).

Il principio, che informa gli atti materiali di autonomia individuale sulla cosa comune, è riposto nel noto insegnamento di Gaio (Inst., III, 53): Male enim nostro iure uti non debemus. Logica derivazione di tale regola è l'art. 10 della legge, nonché il conseguente divieto degli atti emulativi, specie ove si consideri che la cosa comune, sempre accessoria, pur essendo, per una quota intellettuale propria, non cessa dall'essere anche di altri. Ogni condomino può usare della cosa comune, ma "in guisa da non ostacolare il correlativo diritto degli altri". È questa una norma fondamentale in tema di condominio di case. Degno di essere rammentato è il penultimo capoverso dell'art. 24, che, derogando in materia d'innovazioni, al tradizionale ma rigido canone: in pari causa melior est conditio prohibentis dispone che le relative deliberazioni "devono essere sempre adottate con una maggioranza che rappresenti i tre quarti del valore dell'edificio comune e i due terzi dei partecipanti al condominio".

Chiude la legge il capo IV, col titolo Disposizioni finalî e transitorie, che comprende gli articoli 32-35. Notevole è l'art. 32: "Le controversie concernenti la misura e le modalità di uso del condominio sono devolute alla cognizione del pretore". Forse sarebbe stato desiderabile che nei comuni in cui non risiede il pretore, il potere attribuito al medesimo dall'art. 32 fosse stato devoluto al conciliatore. Notevole è pure l'art. 34, il quale autorizza il governo del re ad emanare le norme occorrenti per l'attuazione della legge regolatrice del condominio di case: norme non ancora emanate. Talune disposizioni scritte per la disciplina del condominio di case (forma particolare della comunione in generale) possono essere, a tenore dell'art. 3 delle preleggi, applicate per analogia alle altre cose comuni, principaliter, ove concorra piena e intera parità di ragioni.

Il progetto sul libro secondo del codice civile, già presentato, con relazione 14 agosto 1937, al ministro, disciplina, rielaborata: l'intera materia Del condominio degli edifici, capo III, sotto il titolo IV, Della comunione, in 16 articoli (art. 341-346). È abolita la distinzione tra accessorio costitutivo o indispensabile (art. 341). Interessante, per quanto riguarda la sopraelevazione dell'ultimo piano, il secondo alinea dell'art. 348: "La sopraelevazione può essere vietata se alteri notevolmente l'aspetto architettonico dell'edificio, ne danneggi la consistenza, rendendo più frequenti le riparazioni o abbreviandone la durata, ovvero se essa diminuisca l'aria o la luce dei piani sottostanti". La maggioranza, nella disciplina dell'accessorio comune, è solo economica non anche numerica (articoli 344, 349); il reclamo dei dissenzienti si porta all'autorità giudiziaria in genere (art. 355), ma esso "non sospende l'esecuzione del provvedimento deliberato, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa". Va segnalato, infine, l'ultimo alinea dell'art. 351, concernente la ricostruzione coatta, in caso di demolizione dell'edificio in condominio: "Qualora uno o più condomini, contro la volontà della maggioranza, non intendano partecipare alla ricostruzione, sono tenuti a cedere, secondo valutazione di periti, i loro diritti agli altri condomini o a taluni di essi, con preferenza a parità di prezzo al singolo condomino".